Yazılı Tahliye Taahhüdünün Temel Kavramları
Yazılı tahliye taahhüdü, kiracının herhangi bir tarihte kiralananı boşaltması gerektiğini kabul eden, imzalı bir beyanı ifade eder. Bu belge; mülkiyet sahibi lehine kiralananı belirlenen bir tarihte teslim etmeyi kabul ettiğine işaret eder. Taraflar arasında kurulan bu düzenleme, özellikle kira sözleşmesinin taraflar arasındaki ilişkileri netleştiren ve ileride çıkarılabilecek uyuşmazlıkların önüne geçilmesini amaçlayan kritik bir araç olarak öne çıkar.
Yazılı Tahliye Taahhüdünün Oluşturulma Şartları
Yazılı beyanın geçerli olabilmesi için çeşitli unsurların eksiksiz olarak yerine getirilmesi gerekmektedir. Bu unsurlar, hem hukuki güvenceyi sağlayıp hem de taraflar arasındaki sorumlulukların belirginleşmesini amaçlamaktadır:
1. Geçerli ve Doğru Şekilde Düzenlenmiş Kira Sözleşmesi
- Taahhüdün dayanağı olan kira sözleşmesinin geçerli, düzgün ve hukuken sorunsuz biçimde kurulmuş olması esas gerekliliktir.
- Kiralananın veya iş yerinin sınırları, özellikleri ve hangi bölümle ilgili taahhüdün verildiğinin açıkça ortaya konulması gerekmektedir. Örneğin, aynı binadaki farklı bölümlerin farklı sözleşmelerle kiralandığı durumlarda, ilgili bölümün net olarak belirlenmesi şarttır.
2. Belge Halinde Yazılı Olarak Düzenleme
- Taahhüdün yazılı formatta düzenlenmiş olması zorunludur. Bu, gelecekte oluşabilecek uyuşmazlıklarda tarafların hak ve yükümlülüklerinin belgelenmesi açısından büyük önem taşır.
- Noter onayı şart olmamakla birlikte belgedeki imzanın doğrulanmış olması belgenin delil değerini olumlu yönde etkilemektedir.
3. Tahliye Tarihinin Kesin ve Şeffaf Olarak Belirlenmesi
- Tahliye tarihinin gün/ay/yıl formatında açıkça belirtilmesi gerekmektedir. “Kira sözleşmesinin bitiş tarihinde” gibi belirsiz ifadeler yerine somut tarihler kullanılmalıdır.
- Belirsiz tarih ifadelerinin kullanılması, taahhüdün geçersiz sayılmasına yol açabilecektir.
4. Taahhüdün Bizzat Kiracı veya Yetkili Temsilcisi Tarafından Verilmesi
- Yazılı tahliye taahhüdü, yalnızca kiracının kendisi ya da resmi olarak yetkilendirilmiş temsilcisi tarafından imzalanmalıdır.
- Kiracının çocuk, eşi veya birlikte yaşayan diğer bireylerinin bu beyanı vermesi hukuki açıdan geçersizlik doğurur.
- Tüzel Kişilerde Yetkili İmza: Kiracının tüzel kişi olması durumunda, taahhüdün geçerli olabilmesi için yetkilendirilmiş organ ya da kişinin imzası şarttır.
- Mirasçı Etkisi: Geçerli bir taahhüt, kiracının vefatı durumunda mirasçılar için de bağlayıcılık kazanır.
- Birden Fazla Kiracı Durumu: Birden fazla kiracının bulunduğu durumlarda, ev veya iş yerinin boşaltılmasına ilişkin taahhüdün kiracıların tümü tarafından ya da açık yetki verilen tek bir temsilci aracılığıyla verilmesi gerekmektedir; aksi halde mecburi dava arkadaşlığı nedeniyle eksiksiz imza alınması sağlanmalıdır.
5. Kiralananın Tesliminden Sonra Taahhüdün Verilmesi Şartı
Türk Borçlar Kanunu’nun 352/I maddesi gereğince, yazılı tahliye taahhüdünün kiralananın kiracıya devredilmesinden (tesliminden) sonra verilmesi esastır:
- Kira sözleşmesinin imzalanması ve kiralananın teslim edilmesinin ardından gerçekleştirilen taahhüt, kiracının serbest iradesine dayandığını kısmen kanıtlar.
- Eğer taahhüt, kiralananın teslim edilmeden önce yapıldıysa, kiracının üzerindeki baskı koşulları nedeniyle bu beyan hukuki olarak geçersiz kabul edilebilir.
- Aynı tarihte kira sözleşmesi ile birlikte verilen ve kiralananın teslim anı gözetilemeyen taahhütler, geçerli olmaz.
Kira sözleşmesinin düzenlenmesiyle birlikte veya kiralananın tesliminden önce bazen kiracı tarafından sadece imza atılarak, diğer alanların boş bırakıldığı durumlar söz konusu olabilmektedir.
- Kiracı, belge üzerinde yalnızca imza attıktan sonra, taahhüt metninde yer alan düzenleme veya tahliye tarihleri kiraya veren tarafından daha sonra doldurulmak üzere bırakılmaktadır.
- Hukuk çevrelerinde, beyaza imza alınan taahhüdün geçerli sayılabileceğine dair ana doktrin ve Yargıtay kararları bulunmasına rağmen, bazı görüşler bu taahhüdün kira sözleşmesinin kurulması sırasında veya öncesinde imzalanmış olması halinde geçerli olmayacağını savunur.
- Boş bırakılan kısımların kiraya verenin takdir yetkisine bırakılması, aslında kiracının oluşmamış iradesinin kiraya verene devredilmesi anlamına gelebilir. Bu durum, taahhüdün geçerliliğine ilişkin ciddi hukuki tartışmaların ortaya çıkmasına neden olmaktadır.
6. Taahhüdün Serbest İrade ile Verilmiş Olması
Yazılı tahliye taahhüdünün geçerli sayılabilmesi için, kiracının beyanı serbest iradesiyle vermiş olması şarttır. Bu husus, diğer tüm şekil şartları yerine getirilmiş olsa bile önem arz eder:
- Özgür İrade İlkesi: Kiracının taahhüdü, yanılma, aldatma veya korkutma gibi etkenler nedeniyle zayıflamışsa geçerliliğini yitirebilir.
- Teslim Sonrası Düzenleme ve Bilgilendirme: TBK m.352/I uyarınca, kiralananın teslim edilmesinden sonra verilen taahhüt esasen serbest irade ile yapıldığı kabul edilir. Ancak kiracının belgeyi okumadan imzalaması veya yeterince bilgilendirilmemesi durumunda, özgür iradenin sorgulanması mümkün hale gelir.
- Yanılma ve Aldatma İddiaları: Kiracının, yanılma veya aldatma iddialarını ispat etmesi halinde, bir yıllık hak düşürücü süre içinde taahhüdün iptali talep edilebilir. Bu durumda kiracı, üzerindeki baskıdan kaynaklanan taahhütten kurtulma hakkına sahip olur.
- İfade ve Dava Süreci: İrade sakatlığına dayalı iptaller, kiraya verene bildirim yapıldığı andan itibaren geçerli sayılır. Ayrıca, böyle durumların ispatı tanık beyanları veya diğer delillerle desteklenerek dava yoluyla da gerçekleştirilebilir.
Sık Sorulan Sorular (SSS)
1. Yazılı tahliye taahhüdü nedir?
Yazılı tahliye taahhüdü, kiracının kira sözleşmesinin sona ermesi veya feshi sonrasında mülkiyet sahibine kiralananı belirlenen tarihte boşaltmayı kabul ettiğini gösteren, imzalı bir beyan niteliğindedir.
2. Geçerli bir kira sözleşmesinde tahliye taahhüdü koşulları nelerdir?
Geçerli bir kira sözleşmesi; belgenin doğru şekilde düzenlenmesi, kiralananın sınır ve özelliklerinin net olarak belirtilmesi, tahliye tarihinin kesin ve açık biçimde yazılması, ve bu beyanın yalnızca kiracı veya yetkili temsilci tarafından verilmiş olması gibi unsurları içerir.
3. Yazılı tahliye taahhüdü neden kiralananın tesliminden sonra yapılmalıdır?
Kiralananın tesliminden sonra yapılan taahhüt, kiracının serbest iradesine dayandığını ve yeterli bilgilendirme ile belgelenmiş olduğunu gösterir. Teslim öncesi yapılan taahhütler ise, baskı altında imza atıldığı gerekçesiyle geçersiz sayılabilir.
4. Tarih ya da diğer kısımları boş olan taahhütler geçerli midir?
Boş tarihli taahhütler, yalnızca kiracının belge üzerinde imzasını atmasıyla ve diğer tarih bilgileri kiraya veren tarafından daha sonra doldurulmak üzere bırakılması şeklinde düzenlendiğinde geçerli kabul edilebilmektedir. Ancak, bazı doktriner ve Yargıtay kararları, kira sözleşmesi kurulurken veya öncesinde yapılan beyaza imza temelli taahhütlerin geçerli olmayabileceğini savunmaktadır.
5. Taahhüdün serbest irade ile verilmiş olması neden önemlidir?
Kiracının iradesinin özgür olması, taahhüdün geçerliliğinin en temel şartlarından biridir. Yanılma, aldatma veya korkutma gibi unsurlar nedeniyle zayıflamış bir irade ile verilen beyan, geçerliliğini yitirir. Kiracının sözleşmeden doğan bu taahhütten korunması, TBK kapsamında düzenlenmiştir.
6. Kira sözleşmesinin uzatılması halinde tahliye taahhüdü yeniden alınabilir mi?
Evet, sözleşmenin uzama durumunda her yeni kira döneminde ayrı bir yazılı tahliye taahhüdü alınması mümkündür. Ancak zincirleme taahhütlerin kötü niyetle alınması durumunda, kiracının TBK kapsamında iptal hakkı doğabilmektedir.
Sonuç
Bu yazıda; konut ve çatılı iş yeri kiralamalarında tahliye taahhüdünün temel kavramları, oluşturulma şartları ve uygulanma süreci ele alınmıştır. Yazılı tahliye taahhüdünün geçerliliği açısından; kira sözleşmesinin doğru ve eksiksiz düzenlenmesi, belgenin yazılı hale getirilmesi, tahliye tarihinin kesin olarak belirtilmesi, taahhüdün yalnızca kiracı veya yetkili temsilci tarafından verilmesi ve kiralananın tesliminden sonra yapılması büyük önem arz etmektedir. Ek olarak, her uzama dönemine ilişkin alınabilecek ek taahhütler ile taahhüdün önemli kısımlarının boş olarak imzalanması uygulamaları, sıklıkla karşılaşılan tartışmalı hususların başında gelmektedir.
UYARI
Kira sözleşmeleriyle bağlantılı tahliye taahhütleri hakkında genel bilgi vermek için hazırlanmıştır. Herhangi bir hukuki ihtilafın tarafı olmanız, ayrıntılı bilgi edinmek istemeniz ya da somut bir olay hakkında bilgi almak istemeniz halinde bir avukata danışmanızı tavsiye ederiz.
Gebze
Avukat Veysel Meral
