Kiracı Tahliye Taahhüdü Verdiyse Dava ile Nasıl Tahliye Edilir?

Kiracı Aleyhinde Tahliye Taahhüdüne Dayalı Dava Açma Hakkı

• Temel İlke: Kiraya veren, önceden verilen geçerli yazılı tahliye taahhüdüne dayanarak, taahhüt tarihinden başlayıp bir ay içinde dava açma hakkına sahiptir.
• Önemli Nokta: Bu dava açma hakkı yalnızca kira sözleşmesinde “kiraya veren” sıfatını taşıyan tarafa aittir. Malik olan ancak kiraya veren sıfatını taşımayan kişiler bu davayı açamaz.
• Hukuki Dayanak: TBK m. 352/I hükmü, bu hususu emredici nitelikte düzenleyerek, ilgili tarafın kim olması gerektiğini netleştirmiştir. Bu çerçevede, kiraya veren sıfatına sahip olmayan kişinin dava açmasına yönelik anlaşmalar kesin hükümsüzdür.

Davanın Tarafları

Davacı (Kiraya Veren Taraf)

• Tek Kişilik veya Ortaklık Durumu:
  • Tek Başına Dava: Sadece kendi adıyla kira sözleşmesini düzenlemiş bir kiraya veren, mülkiyet yapısından bağımsız olarak tek başına dava açabilir.
  • Birden Fazla Kiraya Veren: Eğer kiralanan üzerinde birden fazla kişinin hak iddia ettiği durumlarda, “zorunlu dava arkadaşlığı” ilkesi devreye girer.
    • Ortaklık Türüne Göre:
      • Paylı mülkiyet durumunda, kiraya verenler pay ve paydaş çoğunluğuyla,
      • Elbirliği ile mülkiyet durumunda ise oybirliğiyle dava açılmalıdır.
  • Eksik Taraf Durumu: Eğer dava açılırken tüm kiraya verenler dâhil edilmemişse, mahkeme eksikliğin giderilmesi için kesin süre tayin eder. Bazı görüşlere göre, eksikliğin tamamlanması ancak tüm kiraya verenler adına açılmış dava ile mümkün olabilir; aksi takdirde dava usulden reddedilir.
• Ölüm Halinde:
  • Kiraya veren dava açarken veya dava devam ederken öldüğünde, muris hakları tüm mirasçılar arasında elbirliği gerektirir. Mirasçılar ya birlikte davayı sürdürür ya da muvafakatle bir kısım mirasçı aracılığıyla dava takip edilir.
• Mülkiyet Değişikliği Durumunda:
  • Kiralananın mülkiyeti el değiştirdiğinde, yeni malik hem kira sözleşmesinin hem de buna bağlı taahhütlerin halefi olur. Dolayısıyla, daha önce geçerli olan tahliye taahhüdüne dayanarak yeni malik de dava açabilir.
• Yeni Kira Sözleşmesi ve Tapu Şerhi:
  • Tahliye taahhüdünden sonra yeni bir kira sözleşmesi imzalanırsa, mevcut taahhüt geçersiz hale gelir.
  • Kira sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi durumunda, söz konusu şerh koruma sağlamaz; çünkü taahhüt verilmesi, tahliyenin getireceği risklere karşı korumadan feragat edildiği anlamı taşır.

Davalı (Kiracı Taraf)

• Genel Kural:
  • Tahliye davasında, kiraya verenin taleplerine karşılık olarak dava, kiracı aleyhine açılır.
  • Birden fazla varsa, dava tüm kiracılara karşı açılmalıdır çünkü tahliye, bölünemeyen bir borçtur; bu nedenle tümü arasında da zorunlu dava arkadaşlığı uygulanır.
• Kira Sözleşmesinin Devri Durumunda:
  • TBK m. 323 kapsamında, kira sözleşmesini devreden eski kiracının verdiği tahliye taahhüdü, devralanı da bağlar.
  • Ancak yeni kiracının taahhütten habersiz olması durumunda, zararı doğanın tazminat talebi gündeme gelebilir.
• Kiracının Ölümü Halinde:
  • Ölüm durumunda, davaya mirasçılar devam edebilir. Dolayısıyla, dava kiracının mirasçılarının tamamına yönlendirilmelidir.
  • Eğer dava kiracının sağlığında açılmışsa ve sonrasında o ölürse, tüm mirasçılar davaya dahil edilmelidir.
• Alt Kira İlişkisinin Varlığı Durumunda:
  • Eğer kiralanan üzerinde alt kiracı bulunuyorsa, tahliye davası asıl kiracıya karşı açılır.
  • Alt kiracı, doğrudan taahhütte bulunmadığı için buna bağlı tahliye davasının tarafı olmaz.
  • Ancak, asıl kiracıya karşı çıkan hüküm kesinleştiğinde, alt kira sözleşmesi de sona erer; çünkü alt kira, ana kira sözleşmesine bağlıdır.

Dava Açma Süresi

• Temel Kural: Yazılı tahliye taahhüdünün varlığı durumunda, taahhütte belirtilen günde tahliye işlemi gerçekleştirilmezse, kiraya veren kanuni olarak kira sözleşmesinin sona erdirilmesi ve tahliye talebini içeren davasını, taahhütte belirtilen tarihten itibaren başlayarak bir aylık süre içinde açar.
• Süre İşleyişi: Bir aylık süre, taahhütte belirtilen tahliye tarihinden başlamaktadır. Bu tarih tatil gününe denk gelse dahi süre işleye başlar. TBK m. 352/I’ye göre bu süre hak düşürücü niteliktedir; yani, belirtilen süre içinde dava açılmazsa, yazılı tahliye taahhüdüne dayanarak tahliye talep etme hakkı ortadan kalkar. Mahkeme, bu sürenin aşımını davalı taraf dile getirmese dahi, kamu düzeni gereğince re’sen dikkate alır.
• Süre Uzatımına İlişkin Hüküm (TBK m. 353): Eğer kiraya veren, dava açılacağı sürenin dolmasından önce kiracıya yazılı olarak “davanın açılacağı” bildirimde bulunursa, dava açma süresi uzatılarak bir kira yılına kadar sayılır. Fakat bu uzatmanın geçerli sayılabilmesi için:
  • Bildirimin, hak düşürücü sürenin bitiminden önce gönderilip, aynı süre içerisinde kiracıya ulaştırılması gerekir.
  • Kira sözleşmesinde fesih veya bildirimin usulüne ilişkin ek şartlar varsa, bu şartlara da uyulması gerekir.
• Kira Bedelinin Kabulü ve Zımni Feragat: Kiraya verenin dava açmadan önce kira bedelini itirazsız kabul etmesi, tek bir kira bedeli için dava hakkından zımnen feragat anlamına gelmez. Ancak, örneğin dört aylık kira bedelinin peşin kabulü durumunda, bu durum kiraya verenin dava hakkından zımnen feragat ettiği şeklinde yorumlanır. Böyle bir kabul, taraflar arasında yazılı tahliye taahhüdü temelinde oluşturulmuş ikale sözleşmesinin ortadan kalkmasına ve kira sözleşmesinin devam eder nitelikte kabulüne yol açar. Yargıtay da bu görüşü benimser.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

• Görevli Mahkeme: Yazılı tahliye taahhüdüne dayalı tahliye davalarında, genel olarak Sulh Hukuk Mahkemeleri yetkilidir.
  • Mahkemelerin görevleri, 6100 sayılı HMK’nın ilgili maddeleri uyarınca düzenlenmiştir.
  • Görev konusu, kamu düzenine tabi olduğundan, tarafların uyuşmazlık çıkmadan veya çıktıktan sonra, sözleşme yoluyla görevli mahkemeyi belirlemesi mümkün değildir.
  • Dava şartı olan görev konusu, mahkeme tarafından re’sen incelenir.
• Yetkili Mahkeme:
  • Genel Yetki Kuralı: Kabul edilen genel yetki kuralına göre, tahliye davasının davalısı kiracı olduğundan, dava, kiracının yerleşim yerindeki Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Birden fazla kiracının varlığı halinde, davalardan biri ya da bir kısmının yerleşim yerindeki mahkemede dava açılması yeterli görülür.
  • Özel Yetki (Taşınmazın Bulunduğu Yer): Kira sözleşmesinin dayanağı olan uyuşmazlıklarda, HMK m. 10 gereğince, sözleşmenin faaliyette olduğu yani taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi de yetkilidir. Böylece, tahliye davası hem kiracının yerleşim yerine hem de taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılabilmektedir.
  • Yetki Sözleşmesi: Taraflardan her ikisinin de tacir veya kamu tüzel kişisi olması durumunda, HMK m. 17’ye göre taraflar, kira sözleşmesi kapsamında bir veya daha fazla mahkemeyi yetkili belirleyebilirler.
  • Kesin Yetki ve İtiraz: Bazı davalar kanunen belirli bir mahkemede açılması öngörüldüğünden, bu durum kesin yetki anlamına gelir. Kesin yetki kuralı bulunmadığı takdirde, dava yetki sözleşmesine veya genel/özel yetkiye göre açılmalıdır. Eğer dava yanlış yetki yerinde açılırsa, davalı, yetki itirazını ilk itiraz olarak yapmalıdır. Davalı yetki itirazında bulunmazsa, mahkeme re’sen bu hususu değerlendirmeyip dava esasına girer.
• Dava Harcı: Yazılı tahliye taahhüdüne dayalı tahliye davasında, dava harcı kira sözleşmesinde belirlenen bir yıllık kira bedeli üzerinden hesaplanmaktadır.

Kiracı Tahliye Davası Yargılama Usulü

• Basit Yargılama Usulü: Sulh Hukuk Mahkemelerinde uygulanır ve amacının yargılamayı kısa sürede sonuçlandırmak olduğu dikkate alınır. Bu usul, HMK m. 316–322’de ayrıntılı şekilde düzenlenmiştir.
• Tarafların Sunum ve Süre Sınırlamaları: Yazılı yargılama usulünün aksine, bast yargılama usulünde tarafların karşı cevap, cevap ya da ek beyanda bulunma hakları bulunmaz.
  • Taraflar, iddia ve savunmalarını, hangi olayın hangi delil kapsamında gösterildiğini açık ve belli olarak, usul gereği belirlenen süre içinde mahkemeye sunmak zorundadır.
• İddia/Savunma Değişikliğinin Sınırlandırılması: – Dava dilekçesinin verilmesiyle, iddia ve savunmanın genişletilmesi veya değiştirilmesi yasaklanır. – Benzer şekilde, davalı cevap dilekçesini verdikten sonra da savunmanın değiştirilmesi veya genişletilmesine izin verilmez. – Bu kısıtlamanın tek istisnası, iddia veya savunmanın ıslah edilebilmesi olup, bast yargılama usulünde ıslah işlemi yalnızca bir defaya mahsus yapılabilmektedir.

Mahkemece Verilen Kararlara Karşı Kanun Yolları

• İtiraz ve Kanun Yolu Süreci: – Yazılı tahliye taahhüdüne dayanarak açılan davalarda, ilk derece Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından verilen ve kesinleşmeyen kararlar üzerinde taraflar kanun yollarına başvurabilir. – 20 Temmuz 2016 tarihine kadar Yargıtay incelenirken, bu tarihten itibaren Bölge Adliye Mahkemeleri (BAM) devreye girmiş; BAM, ilk derece mahkemelerin verdiği kesin olmayan kararların vakıa ve hukuk denetimini yaparak çözümüne karar verir.
• İstinaf ve Temyiz Aşamaları: – Davalı, tebliğden sonra 1 hafta içerisinde istinaf kanun yoluyla itiraz edebilir. – BAM’ın kararına karşı, tebliğden itibaren yine 1 hafta içinde temyiz yoluna gidilebilir. – İlk derece mahkemesinin verdiği kararlara doğrudan Yargıtay’a temyiz kanun yoluyla gidilemez; istinaf aşaması zorunludur. – Ancak, BAM’ın istinaf taleplerini reddeden kararında, temyiz aşamasında Yargıtay, yerel mahkemenin verdiği kararı yasaya veya usule aykırı bulursa kararını bozabilir ve dosyayı tekrar ilk derece mahkemesine iade edebilir.
• Dava Değerine İlişkin Sınırlar: – İstinaf sürecinde dava değerinde en az bir yıllık kira bedeli, temyiz sürecinde ise üç aylık kira bedeli tutarı esas alınır.

Tahliye Kararının İcrası

Genel Olarak

• İcra Yolu ve Uygulama: – Mahkeme tarafından verilen tahliye kararı, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (İİK) m. 26–29 hükümleri uyarınca icra takibine konu edilir. – Bu karar, taşınmaz üzerindeki kişisel hakka yönelik olduğundan kesinleşme şartı aranmaz.
• Uygulama Süreci: – Kiraya veren, alacaklı sıfatıyla tahliye kararını, İİK m. 34 gereğince Türkiye genelindeki herhangi bir icra dairesinden icra ettirebilir. – İcra müdürü, kiracı borçluya “örnek 2” nolu icra emri gönderir ve bu emirde, yedi gün içinde taşınmazı boşaltıp kiraya verene teslim etmesi, aksi halde kararın zorla uygulanacağının bildirimi yapılır. Bu icra emrine itiraz edilemez; ancak İİK m. 36 uyarınca icranın ertelenmesi için başvuru yapılabilir.
  • Eğer kiracı, belirlenen süre içinde taşınmazı boşaltmazsa, icra dairesi zorla tahliye işlemini başlatır. Taşınmazda bulunan eşyalar; eğer “hazır” durumda ise kiracıya, aksi halde yetkili temsilciye veya ilgili bir çalışana bırakılır. Eşyaların alınmaması, masrafların borçlu üzerinde yapılması veya depolama masraflarının peşin alınarak bırakılması söz konusu olur. Gerekirse, icra memuru mahkeme kararına dayanarak eşyaların satışını temyiz kararı beklemeden gerçekleştirebilir; satıştan elde edilen bedelden öncelikle yapılan masraflar düşülür, kalan miktar ise borçluya ait banka hesabına yatırılır.

Taşınmazda Üçüncü Kişinin Bulunması

• Üçüncü Kişi Kapsamı: – Genel kural olarak, tahliye kararı kiracının üzerine yönelik olup, üçüncü kişileri (aile fertleri, alt kiracısı vb. belirli istisnalar dışında kalan) kapsam dışı bırakır. – İİK m. 276 (ilk derece icra takibi) ve m. 41 (ilamlı icralar) uyarınca, tahliyede üçüncü kişinin bulunması durumunda yapılması gerekenler düzenlenmiştir.
• Kimler Üçüncü Kişi Sayılmaz: – Kiracının aile bireyleri (anne, baba, çocuklar, kayınvalide/kayınpeder, kardeş vb.), iş ortakları ve kira sözleşmesinde tanınan yetkiye dayanarak alt kiracı olan kişiler üçüncü kişi kapsamına girmeden taşınmazdan çıkarılırlar.
• Uygulamada Karar Mekanizması: – Eğer taşınmazda, tahliyeye konu kiracının dışındaki kişilerin bulunması söz konusuysa ve bu kişiler, varlıklarını haklı kılan resmi belgeleri (örneğin tapu senedi, noter onaylı kira sözleşmesi) sunamazsa; doğrudan tahliye işlemi gerçekleştirilir. – Karşı taraf, taşınmazda uzun süredir ikamet ettiklerini ispat edebilirse, icra memuru tahliyeyi durdurarak durumu 3 gün içinde icra mahkemesine bildirir. – Mahkeme, tarafları dinledikten sonra ya taşınmazın tahliyesine karar verir ya da alacaklının belirli süre (örneğin yedi gün) içinde dava açmasına karar verir. Eğer dava açılmazsa, ilgili iddia düşmüş sayılır; dava açılırsa, tahliye işlemi davanın neticesine kadar ertelenir.

UYARI

Kiracının tahliyesi ile ilgili olarak yazılmış olan bu yazı, tahliye taahhüdü veren kiracının dava yoluyla çıkarılması ile sınırlı olarak genel bir cevap vermek amacıyla yazılmıştır. Hukuki bir ihtilaf ya da işlemin tarafı olmanız halinde avukat desteği almanızı tavsiye ederiz.

Gebze | Avukat Veysel Meral