Kira sözleşmelerinde zaman içinde ortaya çıkabilecek uyuşmazlıklardan biri, kira bedelinin belirlenmesi konusudur. Özellikle ekonomik dalgalanmalar ve taşınmazın değerinde meydana gelen değişiklikler kiracı ve kiraya veren arasında ihtilafa yol açabilir. İşte bu noktada devreye kira tespit davası girer. Peki, kira tespit davası nedir, nasıl açılır ve hukuki süreci nasıldır?
Kira Tespit Davası Nedir?
Kira tespit davası, kira bedelinin belirlenmesi amacıyla başlatılan hukuki bir süreçtir. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi kapsamında değerlendirilir. Bu madde, kira bedelinin artış oranını sınırlar ancak belirli koşullarda kira bedelinin yeniden tespit edilmesine imkan tanır.
Kira tespit davası iki şekilde açılabilir:
- Sözleşmede kira artış oranı bulunmuyorsa: Kiraya veren, kira bedelinin rayiç değerler doğrultusunda yükseltilmesi için dava açabilir.
- Kiracı, kira bedelinin düşürülmesini talep ediyorsa: Ekonomik koşullar veya taşınmazın nitelik değişikliği sebebiyle kiracı kira bedelinin indirilmesi için dava açabilir.
Arabuluculuk Zorunluluğu
05.04.2023 tarihli 7445 sayılı kanun ile kira tespit davası açılmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu hale gelmiştir. 1 Eylül 2023 itibarıyla yürürlüğe giren bu düzenleme, kira uyuşmazlıklarının çözümünde mahkemeye gitmeden önce tarafların müzakere yapmasını amaçlamaktadır. Arabuluculuk süreci olumlu sonuçlanmazsa kira tespit davası açılabilir.
Kira Tespit Davasının Hukuki Niteliği
Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı kira tespit davalarını teknik anlamda tespit davası olarak tanımlamaktadır.
Mahkemeden çıkan kararın uygulanabilmesi için kesinleşmesi gerekmektedir. Kesinleşmeden önce icra takibine konu edilemez.
Kira Bedelinin Tespiti Davasında Taraflar ve Konu
Kira Tespit Davasının Tarafları
Kira tespit davasını açabilecek kişilerin kimler olduğu önemlidir. Genellikle kiraya verenler, kira bedelinin artırılması amacıyla bu davayı açmaktadır. Ancak kiracı da bu davayı açarak kira bedelinin düşürülmesini talep edebilir.
Kiraya Veren ve Kiracı
- Kiraya veren, kira bedelinin rayiç değerler doğrultusunda artırılmasını talep edebilir.
- Kiracı, kira bedelinin ekonomik durum, taşınmazın özellikleri ve çevresel faktörler nedeniyle düşürülmesini isteyebilir.
Malik de Dava Açabilir mi?
Kiraya veren her zaman malik olmayabilir. Örneğin, taşınmazı işleten kişi farklı bir kişi olabilir. Ancak malik de kira tespit davası açabilir. Yargıtay’a göre mülkiyet hakkı gereği malikin dava açma hakkı vardır, hatta kiraya verenle birlikte dava açmaları mümkündür.
Vekil veya Temsilciler Dava Açabilir mi?
- Vekil sıfatıyla sözleşme yapan kişiler doğrudan kira tespit davası açamaz. Ancak kendilerine özel yetki verilmişse dava açabilirler.
- Mirasçılar arasında elbirliği mülkiyeti söz konusu ise bütün mirasçıların birlikte dava açması veya birinin açtığı davaya diğerlerinin muvafakat vermesi gerekmektedir.
Paylı Mülkiyet ve İştirak Halindeki Mirasçılar
- Paylı mülkiyet durumunda, her bir paydaş kendi payı için kira bedelinin tespitini talep edebilir.
- İştirak halinde mülkiyette, tüm ortakların birlikte dava açması veya bir mirasçının dava açarken diğerlerinden yetki alması gerekmektedir.
Kiralanan Taşınmaz Devredilirse Ne Olur?
Eğer kira tespit davası devam ederken kiralanan taşınmaz üçüncü bir kişiye devredilirse, hem önceki malik hem de yeni malik davaya devam edebilir. Yeni malik, eski malik yerine geçerek davayı sürdürebilir.
Kira Tespit Davasının Konusu
Kira tespit davasının tek ve belirli konusu, talep edilen kira döneminde geçerli olacak kira bedelinin tespitidir.
Yan Giderler ve Vergiler Kira Tespit Davasın Kapsamına Girer mi?
- Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 344-345. maddeleri kira bedelini kapsar ancak yan giderler bu davanın konusu değildir.
- İşyeri kiralarında kira bedelinin brüt olarak tespit edilmesi gerekir. Stopaj, kiracı tarafından kesilen bir bedel olduğundan, kira bedelinin net + stopaj olarak hesaplanması gerekir.
Kira Bedelinin Tespiti Davasında Süre: Ne Zaman Açılabilir?
Kira Tespit Davası Her Zaman Açılabilir mi?
Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesi açık bir şekilde kira bedelinin belirlenmesine ilişkin davanın her zaman açılabileceğini belirtir. Bu durum, kiraya verenin veya kiracının ihtara gerek olmaksızın mahkemeye başvurabileceği anlamına gelir. İhtarname yalnızca belirlenecek olan kira bedelinin geçerli olacağı kira döneminin başlangıcını etkileyecektir.
Yargıtay içtihatlarına göre, önceden ihtar bulunmaması sebebiyle kira tespit davasının reddedilmesi hukuka uygun değildir. Kira tespit davası her zaman açılabilir ve davacının hukuki yararı olduğu kabul edilir.
Yeni Kira Dönemi Öncesinde Dava Açmak Mantıklı mı?
Hukuki olarak kira bedelinin belirlenmesi için yeni kira döneminden önce dava açılabilir. Ancak çok erken açılan davalarda hukuki yararın tartışılması gerekebilir. Ayrıca çok ileri bir tarihteki kira bedelinin isabetli bir şekilde belirlenememesi ihtimali yüksektir.
Kira Tespit Davalarında Görevli ve Yetkili Mahkemeler
Görevli Mahkeme
Kira bedelinin artırılması veya azaltılması ile ilgili tüm kira tespit davaları Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülür. Görev kamu düzenine ilişkin olduğundan, mahkeme süreç boyunca yetkisini kendiliğinden dikkate alır.
Yetkili Mahkeme
Kira tespit davalarında yetkili mahkeme, genellikle şu iki kriter doğrultusunda belirlenir:
- Davalının ikametgahı (HMK 6. madde)
- Sözleşmenin ifa edileceği yer (HMK 10. madde)
Eğer sözleşmede ifa yeri açıkça belirtilmemişse, Türk Borçlar Kanunu’nun 89. maddesi gereği para borcu, alacaklının ödeme zamanındaki yerleşim yerinde ifa edilir. Bu durumda, kira sözleşmesinin ifa yeri kiraya verenin yerleşim yeri olarak kabul edilir.
HMK 17. madde uyarınca tacirler veya kamu tüzel kişileri, kira sözleşmelerinde başkaca yetkili mahkeme belirleyebilir. Eğer böyle bir hüküm sözleşmede yer alıyorsa, taraflar aksi bir karar almadıkça dava sadece sözleşmede belirtilen mahkemede açılabilir.
Kira Bedelinin Tespiti Davasında İhtarın Önemi ve Kararın Etkisi
Kiraya Verenin İhtar Göndermesi ve Geçerliliği
Kira sözleşmesini yapan kiraya verenlerden birinin ihtar göndermesi yeterlidir. Aynı şekilde, eğer taşınmaz dava sürecinde devredilirse, yeni malik de önceki ihtardan faydalanabilir.
Mahkemenin Belirlediği Kira Bedeli Hangi Tarihten Başlar?
Türk Borçlar Kanunu (TBK) 345. maddesi, mahkeme kararının gelecek kira döneminden itibaren uygulanmasını öngörmektedir.
Önemli Hususlar:
- Mahkeme kararı geçmiş dönemler için geçerli olmaz.
- Yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce ihtar gönderilmişse veya dava açılmışsa, karar yeni kira dönemi başından itibaren geçerli olur.
- Eğer 30 günlük süre kaçırılırsa ve kira sözleşmesinde de bedel artışı yapılacağına dair bir hüküm yoksa mahkeme kararı ancak bir sonraki kira döneminde uygulanabilir.
Örnek Zamanlama Senaryosu
01.06.2020’de başlayan kira döneminde kira bedelinin artırılabilmesi için:
- En geç 30.05.2020’e kadar yazılı bildirimde bulunulmalı veya dava açılmalıdır.
- Eğer bu süre kaçırılırsa, mahkeme kararı bir sonraki kira dönemi (01.06.2021-31.05.2022) için geçerli olacaktır.
Sözleşmede Kira Artışı Maddesi Bulunursa Ne Olur?
TBK 345/3’e göre, eğer sözleşmede kira artışına dair bir hüküm varsa, dava yeni kira döneminin sonuna kadar açılabilir ve karar yeni kira döneminin başından itibaren uygulanır.
Kiracı bu düzenlemeyi önceden bildiği için, sözleşme süresi bitiminden en az 15 gün önce fesih bildirimi yapabilir ve kira bedeli artışını kabul etmiyorsa tahliye edebilir.
Kiracının İstenen Bedeli Ödemesi ve Bunun Davaya Etkisi
Kiracı, ihtarname ile talep edilen kira bedelini ödemeye başlamışsa, mahkeme sürecinin devam etmesi gerekebilir. Yargıtay içtihatlarına göre, mahkeme davayı reddetmemeli, kiracının ödediği miktarı hüküm altına almalıdır. Ayrıca, kiracı daha düşük bir kira bedeli önerse bile, mahkeme bu bedelin altında bir miktarı belirleyemez.
Davacı, dava açarken talebini net olarak ifade etmelidir, çünkü ıslah yolu ile değişiklik yapılması mümkün değildir. Mahkeme taleple bağlı olduğu için, davacının belirttiği tarih dışında bir dönem için karar veremez.
UYARI
Kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesi, kira bedelinin artırılması, kira bedelinin azaltılması, kira uyuşmazlıklarının çözümü ve benzeri konularda genel bilgi vermek amacıyla hazırlanmış olan bu yazının konusu ile ilgili ayrıntılı bilgi sahibi olmak istemeniz ve hukuki uyuşmazlığın ya da işlemin tarafı olmanız durumunda avukat desteği almanızı tavsiye ederiz. Aksi halde hak kaybı yaşamanız olasıdır.
Gebze
Avukat Veysel Meral
