Ortaklığın giderilmesi, paylı mülkiyetin sona erdirilerek taşınmaz veya taşınırın paydaşlar arasında bölünmesi amacıyla açılan önemli bir davadır. Ancak Türk Medeni Kanunu (TMK) ve Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) bazı özel durumlarda bu davanın açılmasını veya talebin kabulünü engelleyen düzenlemeler getirmiştir. Aşağıda, “ortaklığın giderilmesi” davasına ilişkin başlıca engeller, “TMK m. 698” ve ilgili hükümler ışığında özetlenmiştir. 1. Ortaklığın Devamı Sözleşmesi (TMK m. 698/II)
Ortakların, “paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşme” yaparak paylaşmayı erteleyebilmesi mümkün kılınmıştır:
- Süre Sınırı
- En fazla 10 yıl için bağlayıcıdır.
- Süre bitiminde, taraflar yeniden sözleşme yapabilir.
- Şekil Şartı
- Taşınırlar: Herhangi bir şekle tabi değil.
- Taşınmazlar: Resmî şekle bağlı; noter ya da yetkili merci önünde düzenlenmeli ve tapu kütüğüne şerh verilebilir.
- Tescil ve Üçüncü Kişiler
- Tapu kütüğüne şerh, sözleşmenin sonraki paydaşlara karşı da etkili olmasını sağlar.
- Sadece sözleşmeye katılanlar için engel teşkil eder.
2. Zamanın Uygun Olmaması (TMK m. 698/III)
“Paylaşma isteminin uygun olmayan zamanda” yapılması, davanın reddine yol açabilir:
- Amaç: Hakkın kötüye kullanılmasını ve ortakların mağduriyetini önlemek.
- Kriter:
- Talep anında diğer paydaşlara aşırı yük getirilmesi yeterlidir.
- Ekonomik kriz veya malın değer kaybı durumlarında örneğin, durgun piyasada satış talebi reddedilebilir.
- Savunma (def’i):
- Uygun olmayan zaman def’isi, davalı tarafından mahkemede ileri sürülmeli; hakim re’sen göz önüne alamaz.
- Def’in davada ileri sürülmesi son derece önemlidir.
3. Sürekli Amaca Özgüleme (TMK m. 698/I)
Ortak mülkiyetin, belirli bir amaca sürekli tahsis edilmesi de dava açılmasını engeller:
- Eşya Bağlı Mülkiyet:
- Örnek: Çocuk parkı amacıyla birlikte alınan arazi.
- İşletme Amacı:
- Ortakların mal üzerindeki binayı birlikte işletmesi.
- Koşullar:
- Fikir birliği: Ortakların amaca ilişkin anlaşması ve sözleşme yapması.
- Süreklilik: Amacın fiilen ve sürekli olarak uygulanması.
- Fiili Paylaşma:
- Ortaklar arasında uzun süreli tek yanlı kullanım veya zımni anlaşma sonucu ortaya çıkan fiili paylaşma, dava engeli oluşturur.
4. Kat Mülkiyeti, Kat İrtifakı ve Devre Mülk (KMK m. 7 ve m. 63)
Kat mülkiyeti ve kat irtifakı rejimlerinde, ortaklığın giderilmesi davası özel düzenlemelere tabidir:
- KMK m. 7/I:
- Kat mülkiyetine veya irtifakına tabi gayrimenkulde dava açılamaz.
- KMK m. 7/II:
- Bağımsız bölümler (daire, dükkan) üzerinde dava açılabilir; bu bölümler bağımsız taşınmaz kabul edilir.
- Devre Mülk (KMK m. 63):
- Yılın belli dönemlerinde kullanım hakkı tanıyan devre mülklerde, aksi sözleşmede düzenlenmemişse paylaşma davası açılamaz.
- Sözleşmede aksinin kararlaştırılması durumunda, paydaşlar satış yoluyla paylaşma talep edebilir.
Sonuç
Ortaklığın giderilmesi davası, gayrimenkul hukuku alanının temel konularındandır. TMK m. 698 ve KMK hükümleri, “ortaklığın giderilmesi”ni çeşitli hukuki engellerle sınırlandırır. Bu engeller:
- Ortaklığın devamı sözleşmesi (m. 698/II),
- Uygun olmayan zaman (m. 698/III),
- Sürekli amaca özgüleme (m. 698/I),
- Kat mülkiyeti, kat irtifakı ve devre mülk düzenlemeleri,
tarafların taleplerinin koşullara uygunluğunu sağlamak ve eşitlik ile koruyucu ilkeleri gözetmek amacıyla getirilmiştir.
UYARI
Ortaklığın giderilmesi davaları hakkında yazılmış olan bu kısa yazıda sadece ortaklığın giderilmesini engelleyen bazı durumlar hakkında genel açıklama yapılmıştır. Bir uyuşmazlığın tarafı olmanız ya da daha ayrıntılı bilgi edinmek istemeniz halinde uzman bir gayrimenkul avukatı desteği almanızı tavsiye ederiz.
Gebze | Avukat Sefa Çepoğlu
