Kamulaştırma Süreci ve Sonrası: Anayasal Temel, Özel Türler ve Mülkiyet Güvencesi

I. Kamulaştırma Kavramı ve Anayasal Çerçevesi

A. Kamulaştırma Nedir? Tanımı, Hukuki Niteliği ve Kapsamı

1. Yasal Bir Tanımın Olmayışı ve Doktrindeki Yaklaşımlar

Kamulaştırma (expropriation), Anayasa’nın 46. maddesinde düzenlenmiş olsa da, ne Anayasa’da ne de Kamulaştırma Kanunu’nda (KK) doğrudan bir tanım yer almaz. Bu nedenle kavram, öğretide (doktrinde) ve yüksek yargı organlarının (Anayasa Mahkemesi, Yargıtay, Danıştay) kararlarında farklı biçimlerde tanımlanmıştır.

En genel ve profesyonel tanımıyla kamulaştırma; devletin veya diğer kamu tüzel kişilerinin, kamu hizmeti gerekliliği nedeniyle, özel mülkiyetteki taşınmaz malların tamamını veya bir kısmını, malikin rızası aranmaksızın, yasal prosedüre uygun biçimde ve gerçek karşılığını peşin ödemek şartıyla zorla devralmasıdır.
Kısacası, bireyin mülkiyet hakkına kamu yararı gerekçesiyle yapılan zorunlu bir müdahaledir.

2. Kamulaştırmanın Hukuki Niteliği

Kamulaştırma öz itibarıyla bir idari işlemdir. İdare, kamu gücüne dayanarak tek taraflı şekilde hareket eder. Ancak işlem, mülkiyet hakkını sona erdirdiği ve bedel tespitinin adli yargı (Asliye Hukuk Mahkemesi) tarafından yapıldığı için özel hukuk sonuçlarını da doğurur.
Bu nedenle kamulaştırma, hukuk literatüründe genellikle “karma nitelikli işlem” olarak kabul edilir: kamu hukuku ağırlıklı, ancak özel hukuk etkileri bulunan bir idari işlemdir.

3. Mülkiyet Hakkına Müdahale ve Kamu Yararı İlkesi

Kamulaştırma, Anayasa’nın 35. maddesiyle güvence altına alınan mülkiyet hakkına getirilen en ağır sınırlamalardan biridir.
Bu müdahalenin hukuken geçerli sayılabilmesi için tek ve zorunlu şart “kamu yararı”nın bulunmasıdır.
Anayasa, mülkiyet hakkının yalnızca kamu yararı amacıyla ve kanunla sınırlandırılabileceğini belirtir.

Kamulaştırma, bireyin özel menfaatinin toplumun genel menfaati karşısında geri planda kaldığı bir denge mekanizmasıdır. Devlet bu yetkisini, ancak kanun veya Cumhurbaşkanlığı kararnamesiyle yükümlü olduğu kamu hizmetlerini yürütmek için kullanabilir.

4. Kamulaştırmanın Konusu: Hangi Mallar Kamulaştırılabilir?

Kamulaştırma yalnızca belirli nitelikteki mallar üzerinde mümkündür:

• Sadece Özel Mülkiyetteki Taşınmazlar:
  Kamulaştırma, yalnızca özel mülkiyete tabi taşınmaz mallar üzerinde yapılabilir. Buna, özel hukuk kişilerine (gerçek veya tüzel) ait taşınmazlar yanında idarelerin kendi özel mülkiyetindeki mallar da dâhildir.
  Ancak bir kamu idaresi, başka bir kamu idaresine ait kamu malını kamulaştıramaz. Bu durumda çözüm, Kamulaştırma Kanunu’nun 30. maddesinde düzenlenen “idareler arası taşınmaz mal devri” yoludur.
• Kapsam (Arazi, Bağımsız Haklar, Bağımsız Bölümler):
  Kamulaştırma, Medeni Kanun’un 704. maddesi kapsamındaki araziler, bağımsız ve sürekli haklar ile kat mülkiyetine konu bağımsız bölümler üzerinde yapılabilir.
  Ayrıca taşınmazın bütünleyici parçaları (mütemmim cüz) ve kural olarak eklentileri (teferruat) da kamulaştırma kapsamına girer.
• Taşınır Malların Durumu:
  Bir yerden başka yere taşınabilen mallar (taşınırlar) kamulaştırılamaz. İdare, taşınır ihtiyaçlarını genellikle satın alma veya ihale yoluyla karşılar.
  Olağanüstü hâllerde taşınır mallara el konulması ise “istimval” olarak adlandırılır.
• Kaynaklar ve İrtifak Hakları:
  Kamulaştırma sadece mülkiyet devrini değil, kaynaklar üzerinde irtifak hakkı (sınırlı ayni hak) kurulmasını da kapsayabilir.
  Bu yöntem, idarenin mülkiyeti tamamen devralmak yerine yalnızca kullanım hakkını elde etmesini sağlar ve ölçülülük ilkesine daha uygun bir müdahale biçimidir.

B. Kamulaştırmanın Temel Unsurları

Kamulaştırma bir idari işlem olduğundan, hukuken geçerli olabilmesi için beş unsurun bir arada bulunması gerekir: yetki, sebep, konu, şekil ve amaç.

1. Yetki Unsuru: Kimler Kamulaştırma Yapabilir?

Kamulaştırma yetkisi sadece devlete ve kamu tüzel kişilerine tanınmıştır.
İdare, bu yetkisini yalnızca kanun veya Cumhurbaşkanlığı kararnamesiyle belirlenen görev alanı içinde kullanabilir.

Kamulaştırma Kanunu’nun 2. maddesi, kamulaştırma yapabilecek idareleri açıkça tanımlar.
Özel hukuk kişileri (örneğin şirketler) doğrudan kamulaştırma yapamaz; ancak özel kanunlarla yetkilendirilmeleri hâlinde, idare adına kamulaştırma süreci yürütülebilir.
Bu durumda dahi “kamu yararı kararı” ilgili idare tarafından alınmak zorundadır.

2. Sebep ve Amaç Unsuru: Kamu Hizmeti Gerekliliği ve Kamu Yararı (KK m.3)

Kamulaştırmanın sebebi, idarenin kanunlarla yükümlü olduğu kamu hizmetini yerine getirme zorunluluğudur.
İdare keyfi değil, hizmetin gerekliliği doğrultusunda hareket etmelidir.

Amaç unsuru ise her durumda kamu yararıdır.
Kamulaştırma, bireysel veya kurumsal çıkarlar için değil; toplumun genel menfaati için yapılabilir.
Bu iki unsur, uygulamada “kamu yararı kararı” ile somutlaştırılır ve kamulaştırmanın temel dayanağını oluşturur.

3. Şekil Unsuru: Bedelin Peşin ve Nakden Ödenmesi Kuralı

Kamulaştırmada şekil unsuru, işlemin hukuka uygunluğunu ve mülkiyet hakkının keyfi biçimde ihlal edilmemesini güvence altına alır.
Bu çerçevede Kamulaştırma Kanunu bir dizi zorunlu kural öngörmüştür:

• Yeterli Ödenek Temini:
  Kamulaştırma işlemlerine başlanmadan önce, bedelin ödeneceğine dair bütçede yeterli ödeneğin bulunması gerekir.
  Bu şart, malikin bedelinin güvence altında olduğunu gösteren anayasal bir teminattır.
• Peşin ve Nakden Ödeme Zorunluluğu:
  Anayasa gereği, kamulaştırma bedeli gerçek karşılığı üzerinden, peşin ve nakit olarak ödenmelidir.
  Tahvil, senet veya başka kıymetli evrakla ödeme yapılamaz.
• İstisnai Taksitli Ödeme Halleri:
  Yalnızca belirli büyük projelerde —örneğin enerji, sulama, iskân, orman yetiştirme, kıyı koruma veya turizm projelerinde— taksitle ödeme mümkündür.
  Bu durumda taksit süresi en fazla beş yıl olabilir ve her taksite en yüksek devlet borç faizi uygulanır.
• Küçük Çiftçi İstisnası:
  Taksitle ödeme yapılabilecek durumlarda dahi, doğrudan kendi toprağını işleyen küçük çiftçilerin taşınmazı kamulaştırılıyorsa, onların bedeli her hâlükârda peşin ödenmek zorundadır.

💡 Kısaca:
Kamulaştırma ancak kamu yararı için, yetkili bir idare tarafından, usule tam uygun biçimde yapılabilir.
Ve en temel anayasal şart şudur: “Gerçek karşılık peşin ve nakden ödenmeden mülkiyet devredilemez.”

II. Kamulaştırma Sürecinin Aşamaları ve Kritik Adımlar

Kamulaştırma, devletin özel mülkiyete yaptığı en ciddi müdahalelerden biridir. Bu nedenle süreç, katı yasal kurallara ve aşamalara bağlanmıştır.
Amaç, hem kamu hizmetinin aksamasını önlemek hem de taşınmaz malikinin mağduriyetini en aza indirmektir.

Kamulaştırma süreci iki ana evrede gerçekleşir:

1. İdari aşama (satın alma ve hazırlık süreci)
2. Adli aşama (bedel tespiti ve tescil davası)

A. İdari Hazırlık ve Pazarlık Aşaması (Satın Alma Usulü)

Kamulaştırma, her ne kadar idarenin tek taraflı iradesine dayanıyor olsa da, öncelikle uzlaşma yolunun denenmesi zorunludur.
Yani idare, dava açmadan önce malikle anlaşmaya çalışmak zorundadır. Bu aşama, hem mülkiyet hakkının korunması hem de kamu kaynaklarının etkin kullanımı açısından çok önemlidir.

1. Yeterli Ödenek Temini

İdarenin ilk görevi, kamulaştırma işlemine başlamadan önce yeterli ödeneği temin etmektir.
Kamulaştırma Kanunu’na göre, bütçede bu ödenek ayrılmadan hiçbir işleme başlanamaz.

💡 Neden önemli?
Bu şart, mülk sahibine taşınmazının gerçek bedelinin peşin ve nakit olarak ödeneceği konusunda anayasal bir güvence sağlar.

2. Kamu Yararı Kararının Alınması

Kamulaştırmanın hukuki dayanağı **“kamu yararı”**dır.
Bu nedenle sürecin başlaması için, idarenin yetkili organınca kamu yararı kararı alınması zorunludur.

Karar, her idare için farklı merciler tarafından onaylanır:

• Büyük projelerde Cumhurbaşkanı veya ilgili bakanlıklar,
• Yerel düzeyde belediye veya il özel idaresi gibi kuruluşlar.

📌 Unutulmamalı:
Kamu yararı kararı olmadan yapılan kamulaştırmalar yetki ve amaç unsuru yönünden hukuka aykırı sayılır.

3. Taşınmazın ve Maliklerin Tespiti – İdari Şerh

Kamu yararı kararı kesinleştikten sonra idare, kamulaştırılacak alanın ölçekli planını hazırlar veya hazırlatır.
Bu plan; taşınmazın sınırlarını, yüzölçümünü, cinsini ve maliklerini içerir.

Daha sonra idare, taşınmazın tapu kaydına “idari şerh” koydurur.
Bu şerh, taşınmazın kamulaştırma sürecinde olduğunu gösterir ancak satışı doğrudan engellemez.

⚖️ Eğer idare, şerh tarihinden itibaren 6 ay içinde mahkemeye başvurmazsa, tapu müdürlüğü bu şerhi kendiliğinden siler.

4. Satın Alma Usulü (Pazarlık Görüşmeleri)

Kamulaştırma Kanunu’na göre, idare dava açmadan önce satın alma usulünü denemek zorundadır.
Bu aşama hem bir dava şartıdır hem de taraflar için dostane çözüm imkânıdır.

Sürecin adımları:

1. Kıymet Takdir Komisyonu kurulması:
   En az üç kişiden oluşan bu komisyon, taşınmazın tahmini bedelini tespit eder.
   Bu bedel, pazarlıkta aşılmaması gereken üst sınırdır.
2. Malikin daveti:
   İdare, belirlenen bedeli içeren bir teklifi malike taahhütlü yazıyla bildirir. Malik, 15 gün içinde başvurarak satış veya trampa teklifini değerlendirebilir.
3. Pazarlık görüşmeleri:
   Taraflar anlaşırsa, tahmini değeri aşmamak kaydıyla bedel veya trampa üzerinden mutabakat sağlanır.
4. Tutanak ve tescil:
   Anlaşma tutanağı düzenlendiğinde, malik taşınmazı idareye devretmeyi (ferağ) kabul etmiş sayılır.
   İdare, bu tarihten itibaren 45 gün içinde bedeli ödeyip tapuda tescil işlemini tamamlamak zorundadır.

💡 Önemli:
Bu yolla yapılan kamulaştırmada artık dava açılamaz; süreç dostane biçimde sonuçlanmıştır.

5. Anlaşma Sağlanamazsa: Adli Sürece Geçiş

Eğer malik teklifi reddederse veya hiç yanıt vermezse, idare bu durumu tutanakla kayıt altına alır ve artık zorunlu olarak mahkemeye başvurur.

Bu durumda, süreç idari aşamadan adli aşamaya geçer ve bedel tespiti ve tescil davası açılır.

B. Adli Süreç: Bedel Tespiti ve Tescil Davası

Pazarlık sonuçsuz kaldığında, kamulaştırma artık mahkeme denetimine girer.
Bu aşama, hem mülkiyetin devrini hem de bedelin kesin olarak belirlenmesini içerir.

1. Görevli ve Yetkili Mahkeme

Dava, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılır.
Bu yetki kesin yetkidir; başka yerde dava açılamaz.
Yargılama basit yargılama usulüne tabidir.

2. Dava Açılışı ve Tebligat

İdare, dava dilekçesine tüm belgeleri (plan, malik bilgisi, tahmini bedel raporu vb.) ekler.
Mahkeme, davetiye ve duruşma gününü malike tebliğ eder.
Tebligatta ayrıca şu bilgiler yer alır:

• Malikin 10 gün içinde savunma ve delil sunma hakkı,
• İdari yargıda iptal davası açma imkânı.

Ayrıca, dava özetinin bir kısmı yerel ve ulusal gazetelerde ilan yoluyla yayımlanır.
Bu ilan, sürecin resmen başladığı anlamına gelir.

3. Kamulaştırma Bedelinin Tespiti (KK m.11)

Mahkeme, öncelikle tarafları sulhe davet eder. Anlaşma sağlanamazsa, bilirkişi incelemesi ve keşif yapılır.
Bedel tespitinde SPK standartlarına uygun bilirkişi raporu esastır.

Kamulaştırma bedeli belirlenirken dikkate alınan ölçütler:

• Arazi: Tarımsal gelir esas alınır (gelir yöntemi).
• Arsa: Emsal satışlar dikkate alınır (karşılaştırma yöntemi).
• Yapılar: Çevre, Şehircilik ve İklim Bakanlığı’nın birim fiyatları ve yıpranma payı.
• Kısmi kamulaştırma: Geriye kalan kısımda değer azalışı varsa bu da bedele eklenir.

📌 Örnek:
Bir arsanın yarısı kamulaştırılmışsa ve kalan kısım artık kullanılamaz hâle geldiyse, malik o kısmın da kamulaştırılmasını isteyebilir.

4. Bedelin Bankaya Blokesi ve Tescil

Mahkeme, bedeli belirledikten sonra idareye bu miktarı 15 gün içinde ulusal bir bankaya yatırması için süre verir.
Bedel yatırıldığında, mahkeme taşınmazın idare adına tesciline karar verir.

Bu tescil kararı kesindir; ancak taraflar bedelin miktarına ilişkin olarak istinaf veya temyiz yoluna gidebilir.

💡 Ek Bilgi:
Dava 4 aydan fazla sürerse, bedelin kalan kısmına kanuni faiz işletilir.

Sonuç

Kamulaştırma süreci, basit bir idari işlemden ibaret değildir; hem mülkiyet hakkı hem de kamu yararı açısından hassas bir dengedir.
İdare, usule tam uymazsa işlem iptal edilebilir; malik de bedel veya süreçle ilgili haklarını yargı yoluyla koruyabilir.

III. Özel Kamulaştırma Türleri ve Hukuki Sorunlar

Kamulaştırma kural olarak uzun, dikkatli ve çok aşamalı bir süreçtir.
Ancak bazı durumlarda kamu hizmetinin aciliyeti veya taşınmazın niteliği nedeniyle kanun, özel kamulaştırma yöntemleri ve geri dönüş mekanizmaları öngörmüştür.

Bu özel haller, hem idare hem de malik açısından farklı hak ve yükümlülükler doğurur.

A. Acele Kamulaştırma (KK m.27)

Acele kamulaştırma, normal süreçlerin uzun sürmesi hâlinde kamu hizmetinin gecikmemesi için başvurulan istisnai bir yöntemdir.
Bu usulde, taşınmazın mülkiyeti hemen devredilmez, ancak idare taşınmazı kısa sürede kullanmaya başlar.

1. Acele Kamulaştırmaya Başvurulabilecek Haller

Kanun, acele kamulaştırmayı sınırlı koşullarda mümkün kılmıştır:

1. Yurt Savunması:
   Milli Müdafaa Mükellefiyeti Kanunu kapsamında, savaş veya seferberlik gibi durumlarda.
2. Cumhurbaşkanınca Karar Verilen Haller:
   Cumhurbaşkanının, işin acele olduğuna dair kararıyla.
3. Özel Kanunlarda Düzenlenen Olağanüstü Durumlar:
   Örneğin afet riski altındaki alanların dönüştürülmesi veya turizm teşvik bölgeleri gibi durumlarda.

📌 Önemli Not:
Acele kamulaştırma istisnadır.
İdarenin bu yola başvurabilmesi için gerçekten acil ve kamu yararı gerektiren bir zorunluluğun somut biçimde ortaya konması gerekir. Aksi takdirde işlem hukuka aykırı sayılır.

2. Acele Kamulaştırma Süreci Nasıl İşler?

Acele kamulaştırmada, normal usuldeki birçok adım sonraya bırakılır.
Yalnızca kıymet tespiti hemen yapılır:

• İdare, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesine başvurur.
• Mahkeme, 7 gün içinde bilirkişi keşfi yaparak taşınmazın acele el koyma bedelini belirler.
• İdare bu bedeli malik adına bankaya yatırır.
• Bedel yatırıldığında, mahkeme taşınmaza acele el koyma kararı verir.

💡 Bu karar ne anlama gelir?
İdare, taşınmazı hemen kullanmaya başlayabilir ancak henüz mülkiyet sahibi olmaz.
Asıl kamulaştırma süreci (satın alma, bedel tespiti ve tescil davası) yine yürütülmek zorundadır.

3. Yargısal Denetim ve Hukuka Aykırılık Halleri

Acele kamulaştırma kararı, idari nitelikte bir işlemdir.
Bu nedenle karara karşı idari yargıda iptal davası açılabilir ve bu davalar ivedi yargılama usulü ile görülür.

Danıştay ve Anayasa Mahkemesi kararlarına göre:

• Acele kamulaştırma kararı, kamu yararına dayanmalı ve acelelik hali somut gerekçelerle gösterilmelidir.
• Sadece “büyük yatırım” ya da “kentsel dönüşüm alanı” gibi genel ifadeler, acelelik için yeterli değildir.
• İdari yargıda iptal davası sürerken adli yargıda tescil kararı verilmesi, mülkiyet hakkı ihlali doğurabilir.

📌 AİHM ve AYM’nin tespiti:
İptal edilen bir acele kamulaştırma işleminin fiili etkilerinin devam etmesi, mülkiyet hakkının kanuniliği ilkesini zedeler.

B. Kamulaştırma Sonrası Haklar ve Geri Alma Yolları

Kamulaştırma işlemi tamamlanıp taşınmaz idareye geçtikten sonra da malik bazı haklara sahiptir.
Bu haklar, özellikle idarenin taşınmazı amacı dışında kullanması veya kamulaştırmadan vazgeçmesi durumunda devreye girer.

1. Malikin Geri Alma Hakkı (KK m.23)

Kamulaştırılan taşınmaz, beş yıl boyunca kamulaştırma amacına uygun biçimde kullanılmazsa, malik veya mirasçıları geri alma hakkını kullanabilir.

Bu hakkın şartları şunlardır:

1. Kamulaştırma bedeli kesinleşmiş olmalı.
2. Bedelin kesinleştiği tarihten itibaren 5 yıl içinde taşınmaz üzerinde kamu hizmetine yönelik hiçbir işlem yapılmamış olmalı.
3. Malik, aldığı kamulaştırma bedelini kanuni faiziyle birlikte iade etmeyi kabul etmeli.

İdare, bu durumu malike bildirir ve malik 1 yıl içinde başvurarak geri alma talebinde bulunabilir.

💡 İstisna:
Kamulaştırılan taşınmaz başka bir kamu yararı için tahsis edildiyse (örneğin okul yerine hastane yapılması), geri alma hakkı doğmaz.

2. Kamulaştırmadan Vazgeçme (KK m.21–22)

İdare, bazı durumlarda kamulaştırmadan tek taraflı olarak veya anlaşmayla vazgeçebilir.

• Kesinleşmeden Önce Vazgeçme:
  İdare, kamulaştırma süreci devam ederken kararını iptal edebilir. Ancak dava açılmışsa, mahkeme giderleri ve avukatlık ücretini ödemekle yükümlüdür.
  Vazgeçme hâlinde, idare aynı taşınmazı yeniden kamulaştırmak isterse yeni bir karar almak zorundadır.
• Kesinleştikten Sonra Vazgeçme:
  Kamulaştırma tamamlandıktan sonra taşınmaza artık ihtiyaç kalmazsa, idare durumu malike bildirir.
  Malik veya mirasçıları, daha önce aldıkları bedeli 3 ay içinde iade ederek taşınmazı geri alabilir.
  Ancak bu yol, kamulaştırmanın kesinleştiği tarihten itibaren 5 yıl içinde kullanılabilir.

3. Kamulaştırmasız El Atma (Fiili ve Hukuki El Atma)

Kamulaştırmasız el atma, idarenin kanuni usullere uymadan özel mülkiyete fiilen müdahale etmesi durumudur.
Bu, hukuka aykırı bir eylem olup “haksız fiil” niteliği taşır.

İki türü vardır:

• Fiili El Atma:
  İdare herhangi bir karar almadan taşınmazı fiilen işgal edip kamu hizmetine (örneğin yol, okul, park) tahsis eder.
  Malik, taşınmazını geri isteyemese de bedel davası açabilir.
• Hukuki El Atma:
  İdare fiilen el koymaz ama imar planıyla taşınmazın kullanımını süresiz kısıtlar.
  Örneğin yıllarca “yeşil alan” olarak ayrılmış bir parselin kamulaştırılmaması, malik için fiilen mülkiyet hakkı kaybı doğurur.
  AYM bu tür durumlarda, mülkiyet hakkı ihlali kararı vermektedir.

C. İdareler Arası Taşınmaz Devri ve Kadastro Sorunları

Kamulaştırma yalnızca özel mülkiyetteki taşınmazlar için mümkündür.
Bir kamu kurumunun, başka bir kamu kurumuna ait malı kamulaştırması ise yasaklanmıştır.
Bu durumda Kamulaştırma Kanunu’nun 30. maddesi devreye girer.

1. İdareler Arası Mal Devri (KK m.30)

Bir idare, başka bir kamu kurumuna ait taşınmaza ihtiyaç duyarsa şu yolu izler:

• Mal sahibi idareye yazılı başvuru yaparak bedel teklif eder.
• Taraflar anlaşamazsa uyuşmazlık Danıştay’ın ilgili dairesine taşınır.
• Danıştay devrin uygun olduğuna karar verirse, bedel belirlenmesi için Asliye Hukuk Mahkemesi devreye girer.
• Bu şekilde yapılan devir, kamulaştırma hükmündedir.

💡 Ek Bilgi:
Taşınmaz, devir amacı dışında kullanılırsa devreden idare geri alma hakkını kullanabilir.

2. Güvenlik Gerekçesiyle Resen Devir

Bazı özel kanunlar gereği, güvenlik veya stratejik nedenlerle taşınmazlar Cumhurbaşkanı kararıyla Hazine adına tescil edilip ilgili idareye tahsis edilebilir.
Bu durumda bedel, daha sonra Kamulaştırma Kanunu esaslarına göre ödenir.

3. Kamulaştırma ile Kadastro İşlemlerinin Çakışması

Kamulaştırma süreciyle eş zamanlı olarak taşınmazın kadastro yenilemesi veya güncellemesi yapılabilir.
Bu durum, özellikle yüzölçümü veya sınır değişikliği olduğunda teknik uyuşmazlık yaratır.

En sağlıklı yöntem; idarenin önce Kadastro Müdürlüğü’nden güncel parsel verilerini kesinleştirmesi, sonra kamulaştırma işlemlerine devam etmesidir.
Böylece tescil aşamasında teknik hata veya hak kaybı riski ortadan kalkar.

🎯 Sonuç

Özel kamulaştırma türleri, kamu yararının hızlı gerçekleştirilmesini sağlasa da istisnai niteliktedir.
İdarenin acele veya olağanüstü yetkilerini kullanırken, ölçülülük, kanunilik ve mülkiyet hakkına saygı ilkelerine tam olarak uyması gerekir.

Malikler ise, idarenin süreci doğru yürütmediği veya taşınmazı amacı dışında kullandığı durumlarda geri alma, iptal veya tazminat haklarını kullanabilir.

IV. Kamulaştırmada Yargısal Denetim ve Mülkiyet Güvencesi

Kamulaştırma, bireyin mülkiyet hakkına devletin yapabileceği en ağır müdahaledir.
Bu nedenle işlemin her aşaması, hem ulusal hukukta (idari ve adli yargı organlarınca) hem de uluslararası düzeyde (AYM ve AİHM) sıkı biçimde denetlenir.

Amaç; “kamu yararı” ile “mülkiyet hakkı” arasında adil bir denge kurmaktır.

A. Ulusal Düzeyde Yargısal Denetim: İdari ve Adli Yargı Ayrımı

Kamulaştırma karma nitelikte bir işlemdir.
Hem idari işlem unsurları (kamu yararı kararı, yetki, şekil) hem de özel hukuk sonuçları (bedel ve mülkiyet devri) içerdiği için denetim iki farklı yargı koluna ayrılır:

1. İdari Yargı: İptal Davaları

Kamulaştırma sürecinin idari aşamasındaki işlemler –örneğin kamu yararı kararı, yetki, sebep, şekil veya amaç yönünden– idari yargının denetimine tabidir.

Kısaca:
İdare mahkemesi, idarenin kamulaştırmayı hangi gerekçeyle ve nasıl yaptığını denetler; işlemin kamu yararına ve hukuka uygun olup olmadığını inceler.

Dava açma usulü:

• Görevli mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer İdare Mahkemesi
• Süre: Tebligattan itibaren 30 gün (İYUK’a göre özel süredir)
• İstisna: Cumhurbaşkanı kararları doğrudan Danıştay tarafından incelenir.

💡 Pratik Bilgi:
Kamu yararı kararı tek başına dava konusu yapılamaz; ancak asıl kamulaştırma işlemiyle birlikte iptali istenebilir.

2. Adli Yargı: Bedel Tespiti ve Tazminat Davaları

Kamulaştırmanın bedel ve tescil aşaması adli yargının alanına girer.
Bu davalar, idarenin idari kararlarını değil, taşınmazın gerçek değerini ve ödeme yükümlülüğünü konu alır.

• Görevli mahkeme: Asliye Hukuk Mahkemesi
• Yargılama usulü: Basit yargılama usulü
• Mahkemenin görevi: Tarafları uzlaştırmak; uzlaşma olmazsa KK m.11’deki ölçütlere göre bedeli belirlemek.

📌 Tescil hükmü:
Mahkeme, bedelin bankaya yatırıldığını gördüğünde taşınmazın idare adına tesciline karar verir.
Bu hüküm kesindir; ancak bedel miktarına karşı istinaf veya temyiz mümkündür.

3. Tam Yargı (Tazminat) Davaları

Kamulaştırma yapılmadan mülkiyete el konulması, sürecin hukuka aykırı yürütülmesi veya kamu yararı kararının uygulanmaması gibi durumlarda, malik zararının tazminini isteyebilir.

Bu davalar, genellikle şu nedenlerle açılır:

• Kamulaştırmasız el atma: Taşınmaza fiilen el konulması.
• Kullanım kısıtlaması: Kamu yararı kararı alınıp 5 yıl geçmesine rağmen kamulaştırmanın başlamaması.
• Yargı kararını uygulamama: İdarenin iptal kararını 30 gün içinde yerine getirmemesi.

💡 Hatırlatma:
Kamulaştırmasız el atma davası, idarenin “hizmet kusuru”ndan kaynaklanan bir tam yargı davasıdır; malik tazminat veya bedel talep edebilir.

B. Anayasa Mahkemesi (AYM) Denetimi

Anayasa Mahkemesi, kamulaştırma işlemlerini “mülkiyet hakkı” bakımından inceler.
Anayasa’nın 13. ve 35. maddelerine göre her müdahale kanuna dayanmalı, kamu yararını gözetmeli ve ölçülü olmalıdır.

1. AYM’nin Temel İnceleme Kriterleri

AYM, bireysel başvurularda üç temel ölçütü dikkate alır:

• Kanunilik: Müdahalenin açık ve öngörülebilir bir yasaya dayanması gerekir.
• Meşru Amaç: Müdahale yalnızca kamu yararı amacı taşımalıdır.
• Ölçülülük: Uygulama, bireye orantısız bir yük getirmemelidir.

2. AYM’nin Sık Karşılaştığı İhlal Türleri

Anayasa Mahkemesi’nin kararlarında sıkça rastlanan mülkiyet hakkı ihlalleri:

• Düşük bedel sorunu: Kamulaştırma bedeli taşınmazın gerçek değerini yansıtmıyorsa.
• Amaç gerçekleşmemesi: Kamulaştırılan taşınmaz 5 yıl içinde kamu yararı amacıyla kullanılmazsa.
• Acele kamulaştırma sorunu: İdari iptal davası sürerken adli yargıda tescil kararı verilmesi; bu durumda malik fiilen mülkiyetini kaybederken, idari dava sonuçsuz kalır.

📌 AYM’nin değerlendirmesi:
“İptal edilmesine rağmen fiilen devam eden kamulaştırma işlemleri, müdahalenin ‘kanunilik’ şartını ortadan kaldırır.”

C. Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi (AİHM) Denetimi

AİHM, mülkiyet hakkını AİHS Ek 1 No’lu Protokol madde 1 kapsamında korur.
Bu maddeye göre her kişi, “mal ve mülkünden barışçıl biçimde yararlanma” hakkına sahiptir.

1. AİHM’in Üç Kural Analizi

AİHM mülkiyete yapılan müdahaleleri üç başlıkta değerlendirir:

1. Mülkiyetin Barışçıl Kullanımı: Mülkiyetten geçici kısıtlamalar (örneğin imar kısıtlaması).
2. Mülkiyetten Yoksun Bırakma: Kamulaştırma gibi kalıcı müdahaleler.
3. Mülkiyetin Kullanımının Kontrolü: Devletin mülkiyetin kullanımını kamu yararı doğrultusunda düzenlemesi.

Her durumda mahkeme, müdahale ile kamu yararı arasında adil bir denge (proportionality) olup olmadığını inceler.
Eğer bireye aşırı ve ölçüsüz bir külfet yüklenmişse, ihlal kararı verir.

2. Kanunilik ve Öngörülebilirlik Şartı

AİHM’e göre kamulaştırmanın hukuka uygun olabilmesi için:

• Açıkça yasada öngörülmüş olması,
• Uygulamada öngörülebilir olması,
• Yargı kararları arasında çelişki bulunmaması gerekir.

📌 Türkiye kararlarında sık sorun:
İdari yargının iptal ettiği bir kamulaştırma işlemine rağmen adli yargının tescil kararını uygulaması, AİHM tarafından “hukuk yolunun etkisiz hale gelmesi” olarak değerlendirilmiştir.

D. Bedel, Faiz ve Masraflar Üzerine Hukuki Tartışmalar

Kamulaştırma sürecinde en çok uyuşmazlık doğuran konular genellikle bedelin gerçekliği, faiz oranı ve yargılama giderleridir.

1. Bedel ve Enflasyon Sorunu

Kamulaştırma bedeli, dava tarihindeki taşınmazın gerçek değerini yansıtmalıdır.
Ancak dava süresi uzadığında veya ödeme geciktiğinde enflasyon nedeniyle bedelin değeri düşebilir.

Bu nedenle Kanun, dava 4 aydan fazla sürerse, dördüncü aydan itibaren bedel üzerine kanuni faiz işletilmesini zorunlu kılmıştır.

Bazı durumlarda malik, faiz oranı yetersiz kaldığında “munzam zarar” (ek zarar) davası açarak değer kaybını ayrıca talep edebilir.

2. Yargılama Giderleri ve Vekalet Ücreti

Kamulaştırma davaları idare tarafından açıldığı için malik dava sebebiyle kusurlu sayılmaz.
Bu nedenle tüm yargılama giderleri (bilirkişi, keşif, tebligat vb.) idareye yükletilir.

Ayrıca Yargıtay içtihatlarına göre idare lehine vekalet ücreti verilmesi, malik açısından aşırı külfet oluşturur ve mülkiyet hakkı ihlali sayılabilir.

AİHM de benzer şekilde, malik aleyhine hükmedilen yüksek vekalet ücretlerini adil dengeyi bozan uygulama olarak nitelendirmiştir.

🎯 Sonuç

Kamulaştırma, kamu yararı ile bireyin mülkiyet hakkı arasındaki ince çizgiyi temsil eder.
Bu çizgiye en büyük güvence, bağımsız yargı denetimidir.

Türkiye’de kamulaştırma süreci;

• İdari yargı tarafından hukuka uygunluk açısından,
• Adli yargı tarafından bedel ve mülkiyet yönünden,
• AYM ve AİHM tarafından ise mülkiyet hakkının özüne müdahale olup olmadığı yönünden denetlenir.

Sonuç olarak; kamulaştırma meşru bir araçtır, ancak hukuka uygun yürütüldüğü sürece adildir.
Devlet kamu yararını gözetirken, bireyin mülkiyet hakkını da korumakla yükümlüdür.